Δείκτες Απόδοσης Airbnb
Σε κάθε επιχείρηση είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζει κανείς αν πετυχαίνει ή αποτυγχάνει. Για να μετρήσει όμως κανείς την απόδοση του στο Airbnb management θα πρέπει να παρακολουθεί κάποιους βασικούς δείκτες. Όπως έχει δηλώσει άλλωστε και ο Peter Drucker «αν δεν μπορείς να το μετρήσεις, δεν μπορείς να το διαχειριστείς».
Γιατί είναι σημαντικό να παρακολουθεί κανείς του δείκτες απόδοσης
Οι δείκτες απόδοσης μπορούν να προσφέρουν πολύ χρήσιμα δεδομένα στους ιδιοκτήτες Airbnb και μερικοί από αυτούς μπορεί να είναι πολύ σημαντικοί για την διαχείριση Airbnb. Στα αγγλικά ονομάζονται (Key Performance Indicators – KPIs). Οι δείκτες αυτοί μπορούν να αναδείξουν που αποδίδει ένα ακίνητο καλύτερα και που πρέπει να εφαρμόσει ο ιδιοκτήτης ένα σχέδιο διόρθωσης της μη καλής απόδοσης. Ταυτόχρονα με την σωστή ανάγνωση των δεικτών, δύναται κανείς να λάβει σημαντικά στοιχεία που θα τον βοηθήσουν να καθορίσει τα επόμενα βήματα του στην διαχείριση Airbnb.
Ποιοι δείκτες είναι πιο σημαντικοί
Εστιάζοντας στους πιο σημαντικούς στόχους, προτείνουμε την μέτρηση των ακόλουθων δεικτών. Πιο συγκεκριμένα, υπάρχουν πέντε (5) KPIs που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να μετρήσετε την απόδοσή σας.
1. Μέση Ημερήσια Τιμή
Η μέση ημερήσια τιμή αντιπροσωπεύει το μέσο ποσό που δαπανάει κάθε επισκέπτης για μια διανυκτέρευση. Πρακτικά είναι η διαίρεση του συνολικού ποσού με τον αριθμό των διανυκτερεύσεων. Όσο πιο υψηλή είναι τόσο περισσότερα έσοδα για τον ιδιοκτήτη, αλλά προσοχή… πρέπει πάντα να μετράει κανείς και το ποσοστό πληρότητας στην διαχείριση Airbnb γιατί ένα χαμηλό ποσοστό μπορεί να υποδηλώνει πολύ ακριβή τιμή (Δείτε παρακάτω)
2. Απευθείας Κρατήσεις
Οι απευθείας κρατήσεις είναι ένα πολύ σημαντικό στοιχείο για να παρακολουθεί κανείς την απόδοση στην διαχείριση Airbnb. Όσες περισσότερες είναι οι απευθείας κρατήσεις τόσο λιγότερη εξάρτηση υπάρχει στις πλατφόρμες και έτσι μπορεί κανείς να αυξήσει τα έσοδα του από την μείωση των εξόδων τελών κράτησης από μια πλατφόρμα. Όμως, όπως έχουμε εξηγήσει σε άλλο άρθρο, το να έχει κανείς ταυτόχρονη παρουσία σε πολλά κανάλια κρατήσεων είναι πολύ σημαντικό και αυτό. Πριν βελτιστοποιήσει κανείς τις απευθείας κρατήσεις, πρέπει να λάβει υπόψη ότι θα προκύψουν πρόσθετα έξοδα, όπως η δημιουργία ιστότοπου. Για να υπολογιστεί το ποσοστό των απευθείας κρατήσεων, θα πρέπει να διαιρέσει κανείς τον συνολικό αριθμό των απευθείας κρατήσεων με τον συνολικό αριθμό των κρατήσεων.
3. Βελτιστοποίηση Καταχώρησης
Εκτός από τους αριθμητικούς δείκτες, υπάρχουν και τα ποιοτικοί στην διαχείριση Airbnb. Για παράδειγμα, η βελτιστοποίηση καταχώρισης θα μπορούσε να επηρεάσει το ROI, την μέση ημερήσια τιμή αλλά και την πληρότητα. Η βελτιστοποίηση καταχώρισης είναι ζωτικής σημασίας επειδή αντιπροσωπεύει τις παροχές του ακινήτου στις διαθέσιμες πλατφόρμες. Επομένως, ένα βελτιστοποιημένο σπίτι έχει περισσότερες πιθανότητες κράτησης σε σύγκριση με τους ανταγωνιστές του. Για παράδειγμα μπορεί να σκεφτεί κανείς τις εξής ερωτήσεις:
• Θα έκλεινα εγώ το ακίνητο μου αν το έβλεπα στις πλατφόρμες?
• Πότε ανανέωσα τις φωτογραφίες?
• Πως κινείται ο ανταγωνισμός?
• Δίνω αρκετές πληροφορίες στους επισκέπτες για τον τρόπο άφιξης και άλλες πρακτικές λεπτομέρειες?
• Πόσο συχνά ανανεώνω το περιεχόμενο?
• Οι κανόνες και οι πολιτικές εκφράζονται απλά και κατανοητά?
4. Ποσοστό Πληρότητας
Ένας πολύ σημαντικός δείκτης στην διαχείριση Airbnb όπως αναφέραμε και παραπάνω είναι το ποσοστό πληρότητας. Για να βρει κανείς το ποσοστό αυτό, πρέπει απλά να διαιρέσει τον αριθμό των διανυκτερεύσεων που πωλήθηκαν με τον συνολικό αριθμό των διανυκτερεύσεων σε μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Όσο υψηλότερο είναι το ποσοστό πληρότητας, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα κράτησης για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Απλώς να έχετε υπόψη σας ότι η χαμηλότερη μέση ημερήσια τιμή συνήθως ισοδυναμεί με αυξημένη πληρότητα και το αντίστροφο όπως είπαμε και παραπάνω.
5. Κερδοφορία και απόδοση επενδύσεων
Η κερδοφορία ή αλλιώς στα αγγλικά το ROI (Return On Investment) είναι ίσως ο πιο σημαντικός και συνηθισμένος επιχειρηματικός δείκτης. Υπολογίζεται πολύ εύκολα, διότι χρειάζεται μόνον να υπολογίσει κανείς τα συνολικά έσοδα και να αφαιρέσει το συνολικό κόστος (συμπεριλαμβανομένων των επενδύσεων). Επειδή η εξίσωση είναι πραγματικά απλή, μπορεί κανείς απλώς να βελτιώσει την απόδοση της επένδυσης (ROI) μειώνοντας το κόστος και αυξάνοντας τα έσοδα. Για να το πετύχει κανείς αυτό μπορεί πάντα να συμβουλευτεί μια εταιρεία που δραστηριοποιείται στην διαχείριση Airbnb.
Συμπερασματικά:
Εν κατακλείδι, δεν έχει σημασία αν κάποιος είναι έμπειρος ή νέος στη διαχείριση Airbnb. Απλώς πρέπει να προσπαθήσει να παρακολουθήσει στενά αυτούς τους πέντε δείκτες για να κατανοήσει καλύτερα την επιχείρηση. Στο τέλος της ημέρας, ξεκινώντας μια επιχείρηση, θα πρέπει όλοι να είναι έτοιμοι να επενδύσουν λίγο χρόνο για να εξοικειωθούν με τους δείκτες γιατί όλοι θέλουν να γνωρίζουν πώς αποδίδουν τα χρήματά τους.
Συμβουλές Διαχείρισης Ακινήτων Airbnb
Το να διαχειρίζεσαι ένα Airbnb δεν είναι εύκολο. Απαιτεί αρκετή δουλειά και πολύ χρόνο. Πρέπει ταυτόχρονα να φοράς πολλά καπέλα και να προσαρμόζεσαι. Παράλληλα η διαχείριση Airbnb απαιτεί στρατηγική σκέψη, συλλογή δεδομένων και να προσαρμόζεσαι στις αναδυόμενες τάσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης οι οποίες αλλάζουν συνεχώς. Είτε είστε αρχάριος είτε πιο έμπειρος υπάρχουν πάντα χρήσιμες συμβουλές που μπορείτε να εφαρμόσετε ώστε να γίνεται καλύτερος στην διαχείριση Airbnb και να γλυτώσετε πολύτιμο χρόνο.
Παρακάτω μπορείτε να βρείτε 10 χρήσιμες συμβουλές για την διαχείριση Airbnb. Μπορεί να έχετε μια σχετική εξοικείωση με μερικές από αυτές, αλλά αξίζει να αφιερώσετε μερικό χρόνο και να τις διαβάσετε.
1. Καταχώρηση Σε Πολλές Πλατφόρμες
Το Airbnb είναι μια πολύ διάσημη πλατφόρμα κρατήσεων σε παγκόσμιο επίπεδο. Όμως το Airbnb από μόνο του δεν αρκεί. Πρέπει πάντα να έχετε παρουσία και σε άλλες πλατφόρμες. Θα πρέπει να θυμάστε και να ακολουθείτε μόνο έναν κανόνα. Όσο περισσότερες είναι οι προβολές στις αναζητήσεις, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα κρατήσεων. Έτσι, ενώ η παρουσία και η διαχείριση Airbnb είναι δεδομένη, σκεφτείτε επίσης τις διαδικτυακές πλατφόρμες κρατήσεων όπως η Booking, η Expedia και η VRBO.
2. Συγχρονισμός Ημερολογίων
Όταν έχετε παρουσία σε πολλαπλές πλατφόρμες κρατήσεων το πιο σημαντικό είναι να συγχρονίσετε τα ημερολόγια σας ώστε να αποκλείσετε κάθε πιθανότητα διπλής κράτησης. Κατά την καταχώρηση ακινήτου Booking και την καταχώρηση ακινήτου Airbnb για παράδειγμα μπορείτε να χρησιμοποιήσετε είτε ένα εργαλείο συγχρονισμού των ημερολογίων είτε να συνεργαστείτε με μία εταιρεία που κάνει διαχείριση καταλυμάτων.
Όλα τα δεδομένα κρατήσεων, συμπεριλαμβανομένων των τιμών, της διαθεσιμότητας, των ελάχιστων απαιτήσεων διανυκτέρευσης, την ελάχιστη διαμονή κ.λπ. ενημερώνονται σε πραγματικό χρόνο, ώστε οι διπλές κρατήσεις σε περισσότερες από μία πλατφόρμες κρατήσεων να αποφεύγονται εντελώς.
3. Να είσαι πάντα διαθέσιμος
Οι άμεσες απαντήσεις στην διαχείριση κρατήσεων Airbnb είναι πιο σημαντική από ποτέ. Στην εποχή μας όλοι αναζητούν προσωποποιημένες εμπειρίες. Για αυτό τον λόγο οι επισκέπτες απαιτούν άμεση και γρήγορη απάντηση στα μηνύματα τους. Όμως, είναι σχεδόν αδύνατον να είστε πάντα διαθέσιμοι. Μια επιλογή σας είναι να εναποθέσετε αυτή την δουλειά στις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων Airbnb. Η άλλη επιλογή είναι να δημιουργήσετε αυτοματοποιημένα μηνύματα για να μειώσετε τον χρόνο που απαιτεί να δημιουργείται νέα μηνύματα κάθε φορά.
4. Self Check-in
Το Self-Check-In θα μπορούσε να είναι χρήσιμο εργαλείο στη διαχείριση Airbnb. Έχει πολλά πλεονεκτήματα και με πολλές διαθέσιμες επιλογές όπως από κουτιά φύλαξης κλειδιών, έξυπνες κλειδαριές και υπηρεσίες ανταλλαγής κλειδιών, με τις οποίες μπορείτε εύκολα να εξοικονομήσετε χρόνο, ταλαιπωρία και να εξαλείψετε το άγχος της αναμονής για την άφιξη ενός επισκέπτη. Το self-check-in βοηθά επίσης τους επισκέπτες να αισθάνονται εμπιστοσύνη, τους παρέχει ιδιωτικότητα και ενισχύει την ασφάλειά τους.
5. Γράψτε Κριτικές
Όλοι θα πρέπει να έχουν υπόψη ότι οι κριτικές Airbnb αντικατοπτρίζουν τη γνώμη των επισκεπτών για το ακίνητο και κατά συνέπεια χρειάζεται προσεκτική και συγκεκριμένη διαχείριση για να έχουμε το καλύτερο αποτέλεσμα. Επιπλέον, οι κριτικές Airbnb μπορούν επίσης να γίνουν ένα πολύ χρήσιμο εργαλείο για τους οικοδεσπότες, γιατί μέσω αυτών μπορούν να λάβουν σχόλια που θα αντικατοπτρίζουν τα πλεονεκτήματά τους ή τα σημεία προς βελτίωση στην διαχείριση Airbnb. Αξίζει επίσης να πούμε ότι οι κριτικές της Airbnb δεν εμφανίζονται με χρονολογική σειρά και θα πρέπει να τις ψάξετε για να βεβαιωθείτε ότι θα βρείτε την πιο πρόσφατη. Η συνεχής λήψη καλών κριτικών θα βελτιώσει την κατάταξή σας στην Airbnb. Ένας εύκολος και αποτελεσματικός τρόπος για να κάνετε τους επισκέπτες να σας αξιολογήσουν είναι να τους γράψετε και εσείς κριτική, ενθαρρύνοντάς τους έτσι να σας αξιολογήσουν και εσάς.
6. Δυναμική Τιμολόγηση
Τα χρόνια της παγκόσμιας πανδημίας επηρέασαν πολύ τη διαχείριση Airbnb και εν γένει τον κλάδο. Μία από τις πιο σημαντικές κατηγορίες που επηρεάστηκαν στην διαχείριση Airbnb ήταν οι τιμές. Για αυτόν τον λόγο, δεν είναι ασφαλές να χρησιμοποιήσετε τα ιστορικά σας δεδομένα για να προβλέψετε τα μελλοντικά σας έσοδα στην διαχείριση καταλυμάτων. Για να παραμείνετε ανταγωνιστικοί απαιτείται να έχετε ένα δυναμικό εργαλείο τιμολόγησης που θα σας παρέχει ενημερωμένες πληροφορίες και αναλύσεις σχετικά με τον καλύτερο τρόπο διαφοροποίησης της τιμής σε πραγματικό χρόνο και σε σύγκριση με τον ανταγωνισμό σας, ώστε να μεγιστοποιήσετε τα έσοδα σας.
7. Εποχικότητα
Στην διαχείριση ακινήτων Airbnb πρέπει να λαμβάνουμε υπόψιν μας την εποχικότητα. Πιο συγκεκριμένα υπάρχουν τρεις περίοδοι. Η περίοδος χαμηλής ζήτησης, μεσαίας ζήτησης και υψηλής ζήτησης. Επομένως, πρέπει να υπάρχει ένα ξεκάθαρο πλάνο ανάλογα την περίοδο. Παράγοντες όπως η πολιτική ελάχιστης διανυκτέρευσης και οι διαφορετικές τιμές τα Σαββατοκύριακα είναι ζωτικής σημασίας για την καταχώρισή σας και την απόδοσή σας. Αν δεν νοιώθετε εξοικειωμένοι με την εποχικότητα μπορείτε πάντα να έχετε ως συνεργάτη μια εταιρεία που κάνει διαχείριση καταλυμάτων και είναι απόλυτα εξοικειωμένη με τις ανάγκες κάθε περιόδου
8. Εταιρείες Διαχείρισης Ακινήτων Airbnb
Εάν είστε νέος στην διαχείριση Airbnb ή δεν έχετε χρόνο να ασχοληθείτε δεν είναι κακό να αναζητήσετε βοήθεια. Μία εταιρεία διαχείρισης Airbnb μπορεί πάντα να δράσει σαν συνεργάτης σας και πιο συγκεκριμένα σαν συνιδιοκτήτης για να σας βοηθήσει. Αυτό δεν σημαίνει ότι απαιτείται να έχει πλήρη πρόσβαση στα στοιχεία σας, αλλά εσείς σαν ιδιοκτήτης θα καθορίσετε το ποια και τι στοιχεία θα μπορεί να βλέπει και να διαχειρίζεται μία εταιρεία διαχείρισης Airbnb.
9. Σκέψου Σαν Επισκέπτης
Το να μπείτε στη θέση των επισκεπτών σας είναι ο καλύτερος τρόπος για να προσφέρετε μια αξέχαστη διαμονή που όχι μόνο θα τους κάνει να αφήσουν μια εξαιρετική κριτική Airbnb σας αλλά θα τους μετατρέψει σε πιστούς και επαναλαμβανόμενους πελάτες σας. Για παράδειγμα, μπορείτε να παρέχετε αρκετά μαξιλάρια και χαρτί υγείας, ώστε να μην χρειάζεται να σας ζητήσουν περισσότερα. Όποτε είναι δυνατόν, να είστε ευέλικτοι με τις ώρες check-in και check-out.Επίσης, ένα εξατομικευμένο καλάθι καλωσορίσματος μπορεί να κάνει τη διαφορά κατά το check-in δημιουργώντας μια ζεστή ατμόσφαιρα. Μπορείτε πάντα να παρέχετε τοπική καθοδήγηση, από προτάσεις για ψώνια και φαγητό μέχρι έναν ολόκληρο ταξιδιωτικό οδηγό που μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο μάρκετινγκ.
10. Συνεχίστε να μαθαίνετε
Υπάρχουν πάντα πράγματα να μάθουμε στην διαχείριση καταλυμάτων, ειδικά σε ένα κόσμο που συνεχώς αλλάζει και διαμορφώνεται. Μπορείτε πάντα να ελέγχετε τους ανταγωνιστές σας και να μαθαίνετε από το τι κάνουν καλά, πως διαφοροποιούνται στην διαχείριση Airbnb αλλά και σε τι δεν τα πάνε και τόσο καλά. Μην ξεχνάτε ότι κανείς δεν είναι τέλειος και πάντα υπάρχει χώρος να βελτιωθούμε.
